Якщо продати зруйноване війною житло: хто отримає компенсацію від держави?

У ЗМІ розповсюджують інформацію, що в Україні ділки масово скуповують пошкоджене війною житло, розраховуючи на компенсацію від держави. Пропонують постраждалим власникам ціну в п’ятеро меншу за довоєнний рівень - не більше 10 тисяч доларів. Адвокат у Львові розповів Службі комфорту споживачів чи законна така схема? І що робити вимушеним переселенцям?

Зрозуміло, що в переважної більшості наших співвітчизників квартира чи будинок є основним і єдиним капіталом здобутим працею цілого життя, або й двох поколінь - отриманим у спадок. За чотири місяці поневірянь заощадження закінсуються, або їх взагалі не було через низькі зарплати, чи інші негаразди. В державі продовжуються бойові дії, невідомо коли, як і, чи взагалі, українцям будуть компенсовувати втрати?

За таких умов, отримавши пропозицію продати руїни за 10 тияч доларів (орієнтовно 350 тисяч грн. за готівковим курсом станом на червень 2022 року) багато чинить за принципром «Краще синиця в руках, ніж журавель у небі».

Що відомо про компенсацію державою вартості пошкодженого чи зруйнованого житла?

На даний час (червень 2022 року) Уряд створив держреєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок російської агресії (постанова КМУ від 26 березня 2022 р. №380 з наступними змінами).

Повідомлення про включення зруйнованого житла може бути подане до реєстру фізичною або юридичною (представником) особою:

• самостійно через Портал Дія

• через адміністратора центру надання адміністративних послуг

• через нотаріуса

Також, постановою КМУ від 20 березня 2022 р. №326 затверджено "Порядок визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації".

Відповідальними за визначенням шкоди та збитків через втрати житлового фонду і об’єктів житлово-комунального господарства, об’єкти незавершеного будівництва житлової нерухомості, дачних і садових будинків, фактичні витрати, здійснені для їх відновлення є обласні, Київська міська державні адміністрації (на період воєнного стану - військові адміністрації).

Визначення шкоди та обсягу збитків повинне здійснюватися відповідно до методики, затвердженої наказом Мінрегіону, за погодженням з Мінреінтеграції. Наразі про затвердження цього документу нам не відомо.

Також, Верховна Рада України 01.04.2022 року прийняла за основу проект закону 7198 від 24.03.2022 про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації.

Цей проект, зокрема, передбачає, що розмір грошової компенсації визначається за результатами оцінки вартості відновлення відповідного пошкодженого об’єкта нерухомого майна з урахуванням ступеню його пошкодження. Під час проведення оцінки вартості відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна встановлюється ступінь пошкодження та ціна його відновлення. Граничний розмір компенсації у вигляді об’єкта нерухомого майна не може перевищувати вартості 150 м2 за один об’єкт нерухомого майна. Обрахунок вартості 1 м2 площі об’єкта нерухомого майна здійснюється за методикою, визначеною Кабінетом Міністрів України.

Проте, навіть прийняття згаданого Закону не буде гарантувати відшкодування шкоди, тому що для його реалізації в Державному бюджеті України мають бути передбачені на це кошти.

Більше про компенсацію вартості втраченого майна через війну розказано тут.

Чи законні договори купівлі-продажу зруйнованих квартир по 10 тисяч доларів?

Прямої заборони на укладення таких угод в українському законодавсті немає.

Але учасникам таких операцій слід пам’ятати, що правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тому, можна передбачити, що після початку фактичного відшкодування державою втрат потерпілим, нас очікують судові процеси про визнання таких угод недійсними.

Хто потерпілий і кому належить компенсація?

Очевидно, що спритні покупці розраховують на буквальне тлумачення норм законопрокту 7198 про те, що на отримання компенсації мають право фізичні особи – громадяни України, які є власниками пошкоджених та/або знищених об’єктів нерухомого майна.

Але досвідчені юристи у сфері відшкодування матеріальних збитків та майнової шкоди звертають увагу на те, що право на відшкодування має лише особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права.

Покупці вже зруйнованих квартир жодних збитків не зазнали - вони ж купили майно у такому стані (вже зруйнованому) і заплатив за нього відповідно до того стану, у якому воно було. Яка тут може бути компенсація?

Але, якщо потерпілий власник вже продав зруйноване житло, то існує ризик, що він, теж, не отримає жодної компенсації від держави. Бо в Законі формально ж буде прописана норма, що компенсація належить діючому власнику.

Це лише наші роздуми і обгрунтовані припущення. Остаточно можна буде щось говорити коли приймуть усі необхідні законодавчі акти і зроблені перші практичні кроки.