Юридичні питання ОСББ: як уникнути проблем у діяльності

ОСББ стикаються з низкою правових питань, що виникають в процесі управління спільною власністю. Ця стаття містить практичні поради щодо судової практики стосовно рішень загальних зборів, вимог до протоколів, врегулювання конфліктів між співвласниками та інших важливих аспектів.

© підготовлено за сприяння Адвокатського об'єднання "LE"

Про головне

Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, у тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку, - таку позицію підтримав Верховний Суд у справі №924/1225/21 (постанова від 10.07.2024).

Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників

Судова практика щодо рішень загальних зборів

Опис: Сучасна судова практика захищає рішення загальних зборів ОСББ, якщо вони підтримані більшістю голосів співвласників. Навіть якщо під час проведення зборів були допущені процедурні порушення, такі як неналежне інформування окремих співвласників або неправильне оформлення протоколу, суди зазвичай визнають рішення дійсним, якщо ці порушення не вплинули суттєво на результат.

Порада: ОСББ варто зосередити увагу на прозорості процесу прийняття рішень та документальному оформленні зборів, аби забезпечити законність та мінімізувати ризики оскарження.

Вимоги до протоколів зборів

Опис: Протокол загальних зборів є ключовим документом, що підтверджує правомірність прийнятих рішень. Важливо включати всі деталі, такі як порядок денний, результати голосування, а також підписи головуючого та секретаря.

Порада: Забезпечте правильне зберігання протоколів і доступність для всіх співвласників, оскільки це може значно полегшити юридичний захист рішень ОСББ в разі виникнення спорів.

Спори щодо внесків і тарифів

Опис: Встановлення внесків на утримання будинку та тарифів на послуги є однією з найчастіших причин конфліктів між співвласниками. Суди, як правило, визнають законність таких рішень, якщо вони прийняті загальними зборами відповідно до чинного законодавства та підтримуються більшістю.

Порада: Приймаючи рішення щодо внесків, важливо враховувати обґрунтованість сум та прозорість їх розрахунків, що допоможе уникнути оскаржень.

При встановленні тарифів важливо враховувати обґрунтованість сум та прозорість їх розрахунків

Розподіл рахунків за електроенергію в новобудовах

У новобудовах питання розподілу рахунків за електроенергію є складним і часто призводить до конфліктів між співвласниками. Після завершення будівельних робіт витрати на електроенергію зазвичай включаються до вартості обслуговування спільних зон, таких як освітлення коридорів, ліфти та прилеглі території. Однак основна проблема полягає в тому, що навіть після заселення мешканці можуть продовжувати платити за електроенергію за комерційним тарифом. Це трапляється, коли споживачі не переходять на пряме постачання електроенергії від обленерго за побутовими тарифами і залишаються залежними від забудовника, який продовжує виступати посередником, укладаючи договір на комерційних умовах​, що значно дорожче.

Зазвичай це стається, коли забудовник не виконує необхідних технічних вимог або не передає мережі будинку на баланс ОСР (оператор системи розподілу), що дозволило б мешканцям укласти прямі договори з постачальником електроенергії. Як наслідок, мешканці змушені оплачувати електроенергію за вищим комерційним тарифом, навіть якщо будівельні роботи давно завершені.

Порада: ОСББ має активно працювати над переведенням споживачів на побутовий тариф. Для цього потрібно забезпечити відповідність технічних умов, встановлення загальнобудинкового лічильника та укласти індивідуальні договори з постачальниками. Це допоможе значно зменшити витрати на електроенергію та уникнути переплат. Важливо, щоб цей процес був прозорим і контрольованим співвласниками для мінімізації ризиків і непорозумінь​.

Рішення щодо благоустрою та ремонту

Опис: Питання про проведення капітальних ремонтів, модернізації будинку або благоустрою території є важливими для ОСББ. Суди зазвичай стають на бік більшості співвласників, якщо рішення про ремонт чи благоустрій було прийнято згідно з процедурою.

Порада: Перед проведенням зборів щодо ремонту чи благоустрою, підготуйте детальний план робіт і кошторис, щоб забезпечити підтримку більшості співвласників.

Врегулювання конфліктів між співвласниками

Опис: Конфлікти між співвласниками можуть стосуватися різних аспектів, від використання спільного майна до виконання рішень зборів. Суди часто рекомендують врегулювати конфлікти шляхом переговорів або медіації, щоб уникнути тривалих і затратних судових процесів.

Порада: Організовуйте регулярні збори та консультації, де всі співвласники можуть відкрито висловити свої думки та пропозиції, що може допомогти знизити конфліктність.

Медіація - це процес, коли нейтральний посередник допомагає сторонам конфлікту знайти спільне рішення без судових розглядів

Правові аспекти укладення договорів з підрядниками

Опис: Укладення договорів з підрядними організаціями для виконання ремонтних або обслуговуючих робіт є важливим завданням для ОСББ. Неякісне виконання робіт або порушення строків може призвести до суттєвих втрат для співвласників.

Порада: Залучайте кваліфікованих юристів для перевірки договорів перед їх підписанням, зокрема щодо пунктів, які стосуються гарантій, умов приймання робіт, а також відповідальності підрядника за порушення. Наші юристи у Львові вміють знаходити відповіді на усі юридичні питання ОСББ.

Використання спільного майна

Опис: Питання використання спільного майна, наприклад, підвалів або горищ, є актуальним для багатьох ОСББ. Суди часто вважають рішення загальних зборів про використання таких приміщень законними, якщо вони не порушують права окремих співвласників.

Порада: Перш ніж приймати рішення щодо використання спільного майна, проведіть консультації з усіма співвласниками та переконайтеся, що рішення підтримується більшістю.

Відповідальність співвласників за несплату внесків

Опис: Несплата внесків окремими співвласниками може стати серйозною проблемою для ОСББ. Суди зазвичай стають на бік ОСББ, якщо нарахування внесків було здійснено відповідно до законодавства і рішень зборів.

Порада: Ведення чіткої бухгалтерії та регулярне інформування співвласників про заборгованість може допомогти знизити рівень заборгованості та уникнути необхідності звернення до суду.

Висновок про юридичні питання ОСББ

Ефективне управління ОСББ вимагає дотримання правових норм та прозорих рішень, що забезпечать спокійне співіснування співвласників і уникнення можливих конфліктів. Правильне оформлення протоколів, врегулювання питань щодо внесків, ремонту та використання спільного майна допоможуть вам забезпечити стабільність у роботі ОСББ. Якщо ж ви зіткнулися з юридичними труднощами або потребуєте консультації, звертайтеся до адвокатського об’єднання "Legal Energy" (LE - Енергія права).