Прибудинкова територія багатоквартирного будинку – ваша, а не міської ради чи орендарів

Чи знали ви, що земля, яка оточує ваш багатоквартирний будинок, тобто прибудинкова територія, належить усім співвласникам будинку? Це означає, що міська рада або будь-яка інша особа не може розпоряджатися цією землею на свій розсуд. Якщо це сталося, такі дії можна оскаржити в суді.

Цей принцип ще раз підтвердив Верховний Суд у своїй постанові від 18 вересня 2024 року (справа № 910/14564/23). Розберемося, що сталося в цій справі.

Прибудинкова територія багатоквартирного будинку. Як усе почалося?

Міська рада провела земельний аукціон і передала право оренди ділянки одному з підприємств – для використання під паркінг і автостоянку. Здавалося б, усе законно, але ця ділянка виявилася частиною прибудинкової території багатоквартирного будинку. А за законом, такі землі (прибудинкова територія багатоквартирного будинку) мають належати співвласникам будинку, тобто мешканцям.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) звернулося до суду, щоб оскаржити рішення міської ради, результати аукціону, договір оренди та навіть реєстрацію цього договору.

Що вирішили суди?

Суд першої інстанції став на бік міської ради, але апеляційний суд частково підтримав ОСББ, визнавши, що аукціон і договір оренди були неправомірними. Остаточну крапку поставив Верховний Суд, який підтвердив:

Земля під будинком і прибудинкова територія належать співвласникам будинку.
Передача цієї землі в оренду третім особам порушує права співвласників.
Міська рада не мала права проводити аукціон і укладати договір оренди на таку ділянку.

Чому це важливо?

За законом (зокрема, статті 382 Цивільного кодексу України, стаття 42 Земельного кодексу України та Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»), прибудинкова територія багатоквартирного будинку – це спільне майно всіх його мешканців. Вона використовується для задоволення їхніх потреб і не може бути передана комусь без їхньої згоди.

У цій справі суд звернув увагу на те, що спірна земельна ділянка раніше була частиною єдиного масиву землі, виділеного під будівництво будинку. Той факт, що міська рада пізніше поділила ділянку на частини і спробувала передати одну з них в оренду, не змінює її статусу як прибудинкової території.

Що це означає для вас?

Якщо у вашому будинку створено ОСББ, воно може захищати права мешканців на землю. У разі спроб міської ради чи інших осіб передати частину прибудинкової території в оренду чи власність третім особам, ОСББ має право звернутися до суду.

Пам’ятайте: прибудинкова територія – це ваше спільне майно. Ви маєте право використовувати її безкоштовно і безперешкодно. Якщо хтось намагається це право порушити, закон – на вашому боці.

Як діяти в подібній ситуації?

Перевірте статус землі. Якщо є підозра, що ваша прибудинкова територія передана в оренду чи продана, уточніть це в Державному земельному кадастрі.
Зверніться до юриста. Він допоможе проаналізувати ситуацію, підготувати запит до органів місцевого самоврядування або інші необхідні документи.
Оскаржуйте незаконні рішення. Якщо порушено ваші права, звертайтеся до суду.

Верховний Суд вкотре підтвердив: прибудинкова територія – це не ресурс для маніпуляцій міської ради, а спільна власність співвласників будинку. Захищайте свої права!