До уваги власників, які здають житло в оренду: орендаря без свого помешкання суд може не виселити.

Через війну багато людей втратили власні домівки і шукають тимчасовий прихисток. Уряд заохочує громадян надавати житло ВПО, а заможні українці орендують квртири приватно. Тому ніхто не застрахований від ситуації коли власник попрсить орендаря чи тимчасового гостя виселитися, а останній не захоче, мотивуючи тим, що йому нікуди діватися. Якщо дойде до суду, то оредодавцям слід усвідомлювати, що закон буде дбати про обі сторони конфлікту.

В чому різниця коли квартира здається туристу від того, коли орендарем є вимушений пересиленець?

Найсуттєвіша різниця в тому, що турист, як парвило, забезпечиний місцем для постійного проживання. А у ВПО з цим є об’єктивні труднощі.

Тому, при винекненні спору про виселення гостя феміда нагадає про справедливість і буде шукати компроміс між двома сторонами спору. Простіше кажучи, у позивача не багато шансів на виселення доки держава не забезпечить ВПО новим житлом.

Ймовірно, суди посилатимуться на позицію Великої Палати Верховного Суду висловлену в постанові від 21 серпня 2019 року у справа № 569/4373/16-ц (провадження № 14-298цс19).

У цій справі ВП ВС наголосила, що згідно з усталеною практикою ЄСПЛ втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.

Зокрема, згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.

У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа -добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (заява № 43768/07)).

Підсумовуючи висновки про принципи застосування статті 8 Конвенції та статті 1 Першого протоколу до Конвенції, викладені у рішеннях ЄСПЛ, виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, що таке втручання у право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену пунктом 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві.

Навіть якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинене, особа вправі сподіватися, що її виселення буде оцінене на предмет пропорційності у контексті відповідних принципів статті 8 Конвенції.

Якщо, при цьому, орендар виявиться ще й неплатоспроможним, то власник максимум, що зможе - це через суд вимагати від держави вішкодування завданих збитків.

Те, що держава має відшкодувати власнику житла втрасену вигоду - теж сказав ЄСПЛ.

Цікава практика ЄСПЛ щодо упущеної вигоди, рішення від 24.03.2022 у справі "WYSZYŃSKI v. POLAND" - https://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-216357

Заявник - власник квартири, яку він здавав в оренду іншій особі. Через несплату оренди заявник звернувся до суду і отримав рішення про виселення орендаря з квартири. Проте по польському закону орендар мав право на соціальне житло, а тому суд вказав, що фактичне виселення орендаря має відбутись після того, як відповідний муніципалітет надасть йому соціальне житло. Через це орендар продовжував проживати у квартирі і виїхав з неї через 5 років після ухвалення рішення суду про виселення (коли муніципалітет надав йому це соціальне житло).

Після цього заявник подав проти муніципалітету позов про відшкодування упущеної вигоди у розмірі недоотриманої за весь цей час оренди. В ході розгляду справи суд першої інстанції отримав два висновки експертизи - в одному оренда була порахована виходячи із поточного і незмінного стану квартири, а в другому оренда була порахована виходячи із можливого поточного її ремонту, що збільшувало б суму оренди. Заявник у своїх вимогах покладався саме на другий висновок вказуючи, що він мав дійсні наміри проводити ремонт квартири.

Суд першої інстанції частково задовольнив позов, проте апеляційний суд це рішення скасував і відмовив у задоволенні позову в цілому.

Апеляційний суд зазначив, що відшкодування могло бути стягнуто тільки якщо позивач доказав би всі необхідні умови - факт завдання шкоди, її точний розмір і причинно-наслідковий зв’язок між спірним порушенням і шкодою. Суд зазначив, що заявник не доказав, що він зміг би знайти нового орендаря якби старий виселений орендар вчасно виїхав з квартири. Суд також зазначив, що квартира потребувала ремонту, а тому заявник в будь-якому разі не зміг би швидко знайти нового орендаря якби старий виїхав з квартири. Крім цього, суд вказав, що заявник не надав доказів скільки часу зайняв би можливий ремонт квартири - а відповідно він не доказав і через який час після вчасного виїзду старого орендаря квартира після ремонту стала б придатною для здачі в оренду.

Заявник скаржився по статті 1 протоколу №1 (право на власність).

Уряд заперечив проти прийнятності заяви і зазначив, що заявник не використав усі ефективні засоби захисту перед зверненням до ЄСПЛ - а саме не подав цивільний позов проти старого орендаря (який користувався квартирою ще 5 років після виселення). ЄСПЛ відхилив ці заперечення і визнав, що такий позов був би неефективним засобом захисту: національний закон чітко визначав цивільний позов проти муніципалітету доступним способом захисту для власників нерухомості у таких ситуаціях, а тому у заявника після подачі такого позову не було потреби подавати ще один проти старого орендаря.

Щодо суті скарги ЄСПЛ відзначає, що національні суди визнали, що затримка з боку муніципалітету в наданні соціального житла старому орендарю заявника в принципі становила собою законну підставу для вимог про відшкодування.

Відповідно єдиним спірним питанням у справі був тільки розмір такого відшкодування. В цьому відношенні апеляційний суд вимагав від заявника надати докази того, коли він зміг би провести ремонт і здати квартиру в оренду новому орендарю у разі своєчасного виселення старого. ЄСПЛ вказує, що доказати ці обставини заявнику було б надзвичайно складно. Тому такі вимоги апеляційного суду до заявника були надмірними і відмова у задоволенні позову заявника з цих підстав була свавільною.

При цьому апеляційний суд також не зазначав чому він відхилив позов повністю і не стягнув заявнику навіть ту суму, яка була обрахована експертом без врахування можливого ремонту квартири.

Відповідно було порушено статтю 1 протоколу №1.

В цьому матеріалі описана юриична сторона можливих житлових коніліктів. Однак ми закликаємо бути українцями, допомагати одне одному, не доводити до суддів і вирішувати справу за згодою сторін. Завчасна проінформованість є однією з гарантій уникнення спорів в майбутньому. Тому запрошуємо звертатися до Служби комфорту споживачів ще на стадії ведення переддоговірних переговорів про оренду житла у Львові та області.