Співвласники багатоквартирного будинку можуть у будь який момент змінити управителя без жодних умов.

Законодавство України допускає можливість прийняття співвласниками

багатоквартирного будинку рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя навіть після укладання договору (протягом дії договору) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за результатами конкурсу.

При цьому розірвання в односторонньому порядку договору з управителем багатоквартирного будинку, обраного на підставі конкурсу органом місцевого самоврядування, законодавець не пов’язує із жодними додатковими умовами, окрім надіслання управителю повідомлення про таке дострокове розірвання у зв’язку зі зміною форми управління будинком, внаслідок чого в управителя виникає обов’язок передати технічну та іншу документацію на будинок.

КГС ВС розглянув касаційну скаргу ТОВ "Управлінська компанія "Нова якість"

дільниця No 4" на рішення Господарського суду Черкаської області від 19.11.2020

та постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2021 у справі

No 925/610/20 за позовом ОСББ "Добровольського 6" до ТОВ "Управлінська компанія

"Нова якість" дільниця No 4" про зобов’язання вчинити дії.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

ОСББ звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом

про зобов’язання ТОВ "УК "Нова якість" дільниця No 4" здійснити дії, пов’язані

з розірванням з 16.12.2019 договору No 63 про надання послуг з управління

багатоквартирним житловим будинком від 20.05.2019 у зв`язку із зміною форми

управління багатоквартирним будинком номер 6 по вулиці Добровольського

в м. Черкаси шляхом самозабезпечення, а саме передати позивачу:

• наявну технічну документацію на будинок (технічний паспорт, інвентаризаційну справу, проєкт, креслення мереж електромережі, креслення мереж водовідведення, водопостачання, теплопостачання, газопостачання, технічна документація на ліфти);

• інформацію про виконані роботи з технічного обслуговування і ремонту конструктивних елементів багатоквартирного будинку та інженерних систем за строк дії договору;

• інформацію про виникнення аварійних ситуацій і технічних несправностей у розрізі конструктивних елементів та інженерних систем за строк дії договору;

• дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.11.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2021, позов задоволено повністю. Зобов’язано відповідача передати ОСББ витребувану в позові документацію. Крім того, стягнуто з відповідача на користь позивача 2 102 грн витрат зі сплати судового збору та 10 500 грн витрат на правничу допомогу.

ОЦІНКА СУДУ

Відповідно до частин першої та третьої статті 11 ЦК України цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов’язки. Цивільні права та обов’язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є:

• приміщення загального користування (у тому числі допоміжні),

• несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку,

• механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення,

• а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території,

• а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Положення статті 316 ЦК України визначає право власності як право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Діяльність власника може бути обмежена чи припи нена або власника може бути зобов’язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Власник зобов’язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (статті 319, 322 ЦК України).

За статтями 368, 369 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Суб’єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

За змістом статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Таке об’єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об’єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначено Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав і виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Відповідно до статей 9, 10 зазначеного Закону управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку). Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Стаття 1 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає об’єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичну особу, створену власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

За приписами статей 4, 6 цього Закону об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

Державна реєстрація об’єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об’єднання (асоціація) вважається

утвореним з дня його державної реєстрації.

У частині шостій статті 5 названого Закону встановлено, що в разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку.

Із встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи вбачається

таке:

• на підставі рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 15.05.2019 No550 "Про переможця конкурсу з визначення управителя багатоквартирних будинків" між виконавчим комітетом Черкаської міської ради від імені співвласників багатоквартирного будинку No 6 по вул. Добровольського в місті Черкаси та ТОВ "Сантехбудконструкція" укладено договір No 63 від 20.05.2019 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;

• за умовами зазначеного договору (пункти 33, 35) передбачено можливість дострокового припинення його дії у разі прийняття співвласниками рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя з дати отримання управителем відповідного повідомлення про таке рішення, внаслідок чого попередній управитель повинен передати новому управителю необхідну документацію згідно з наведеним у договорі переліком;

• – ТОВ "УК "Нова якість" дільниця No 4" створене 27.06.2019 та є правонаступником ТОВ "Сантехбудконструкція". З липня 2019 року саме ТОВ "УК "Нова якість" дільниця No 4" виставляло до сплати рахунки за на дання послуг з управління багатоквартирним будинком за договором No 63 від 20.05.2019;

• 13.08.2019 здійснена реєстрація ОСББ "Добровольського 6";

• 29.09.2019 відбулися загальні збори ОСББ "Добровольського 6", на яких було прийнято рішення відмовитися від послуг, які надає ТОВ "УК "Нові якість" дільниця No 4", розірвати договір No 63 від 20.05.2019 та здійснювати утримання багатоквартирного будинку самостійно, шляхом самозабезпечення.

Позивач неодноразово звертався з листами до відповідача, а саме:

• – листом від 14.10.2019 No 2 він повідомив відповідача про розірвання договору у зв’язку зі зміною форми управління будинком та просив у строк до 15.12.2019 передати голові правління ОСББ Морозовій Т. В. і уповноваженій особі Андрущенку О. О. технічну та іншу документацію на будинок згідно з наведеним у листі переліком;

• у листі від 25.11.2019 No 7 зазначив про відсутність будь-якої відповіді на лист/вимогу від 14.10.2019 та нагадав про строк надання документації позивачу;

• у листі від 16.12.2019 No 10 позивач, зокрема, просив відповідача повідомити, коли він передасть технічну та іншу документацію на багатоквартирний будинок No 6 по вул. Добровольського в м. Черкаси;

• у листі від 02.01.2020 No 1 позивач повідомив відповідача про те, що з 01.01.2020 ОСББ здійснює утримання будинку самостійно, і запропонував йому направити представника для складання акта приймання-передачі засобів обліку електричної енергії та передавання відповідних паспортів.

Докази отримання названих листів відповідачем додані до матеріалів справи та були досліджені судами попередніх інстанцій.

03.02.2020 позивач звернувся до відповідача з листом/вимогою No 7 (отримано відповідачем 03.02.2020) про здійснення управителем дій, пов’язаних з припиненням дії договору про надання послуг на управління багатоквартирним будинком. У відповідь на цей лист відповідач надіслав лист від 06.02.2020 No 1052/4 про відмову від здійснення управителем дій, пов’язаних з припиненням дії договору.

Наведеним спростовуються доводи відповідача про відсутність у матеріалах справи доказів повідомлення відповідача про припинення дії договору No 63 від 20.05.2019.

Крім того, факт припинення договору No 63 від 20.05.2020 був визнаний виконавчим комітетом Черкаської міської ради шляхом прийняття рішення від 30.01.2020 No 105, згідно з яким, враховуючи створення, державну реєстрацію об’єднань багатоквартирних будинків, прийняття загальними зборами співвласників багатоквартирних будинків рішень про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя відповідно до частини п’ятої статті 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 40 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", пункту 33 договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, виконком Черкаської міської ради визнав достроково припиненими договори про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за доданим переліком, до якого включено і згаданий договір No 63 від 20.05.2019.

За встановленими судом апеляційної інстанції обставинами, відповідач оскаржив до суду рішення про створення ОСББ "Добровольського 6" у будинку, розташованому за адресою:, вул. Добровольського, буд. 6 м. Черкаси, а також просив скасувати державну реєстрацію ОСББ шляхом скасування відповідного запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 06.10.2020 у справі No 925/687/20, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.04.2021, у задоволенні згаданого позову ТОВ "УК "Нова якість" дільниця No 4" відмовлено, зокрема, з тих підстав, що позивачем не доведено порушення чинного законодавства при створенні ОСББ і наявності у нього порушеного права створенням ОСББ та його реєстрацією.

Постановою Верховного Суду від 17.08.2021 скасовано рішення Господарського суду Черкаської області від 06.10.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.04.2021 у справі No 925/687/20 в частині відмови у задоволенні вимог про скасування державної реєстрації ОСББ "Добровольського 6" з прийняттям рішення про закриття провадження у справі в цій частині. В іншій частині зазначені судові рішення залишено без змін.

Наведене з урахуванням наявного у справі листування сторін підтверджує висновок суду апеляційної інстанції про обізнаність ТОВ "УК "Нова якість" дільниця No 4" щодо створення ОСББ "Добровольського 6", прийняття ним рішення про зміну форми управління будинком, готовність позивача одержати від відповідача витребувані у позові документи та інформацію і необхідні умови для їх передачі позивачу.

Законодавство України допускає можливість прийняття співвласниками багатоквартирного будинку рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя навіть після укладання договору (протягом дії договору) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за результатами конкурсу.

При цьому, розірвання в односторонньому порядку договору з управителем багатоквартирного будинку, обраного на підставі конкурсу органом місцевого самоврядування, законодавець не пов’язує із жодними додатковими умовами, окрім надіслання управителю повідомлення про таке дострокове розірвання у зв’язку зі зміною форми управління будинком.

Зі змісту пункту 5 статті 13 "Прикінцевих та перехідних положень" Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", частини восьмої статті 18 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", пунктів 66, 67 Правил надання послуг з управління багатоквартирним будинком випливає, що законодавство України допускає можливість прийняття співвласниками багатоквартирного будинку рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя навіть після укладання договору (протягом дії договору) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за результатами конкурсу.

При цьому розірвання в односторонньому порядку договору з управителем багатоквартирного будинку, обраного на підставі конкурсу органом місцевого самоврядування, законодавець не пов’язує із жодними додатковими умовами, окрім надіслання управителю повідомлення про таке дострокове розірвання у зв’язку зі зміною форми управління будинком, внаслідок чого в управителя виникає обов’язок передати технічну та іншу документацію на будинок.

Враховуючи встановлені у справі обставини, Верховний Суд погодився з висновком судів попередніх інстанцій про те, що у позивача виникло право витребувати у попереднього управителя, яким є відповідач, примірники спірної документації на підставі частин вісімнадцятої, дев’ятнадцятої статті 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", а у відповідача – обов’язок передати зазначену документацію. Крім того, строк виконання відповідачем цього обов’язку є таким, що настав. Зважаючи на відсутність доказів, які б свідчили про передачу відповідачем спірної технічної та іншої документації на будинок позивачу, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.

З огляду на викладене Верховний Суд оскаржувані судові рішення залишив без змін.

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 26.10.2021 у справі No 925/610/20 можна ознайомитися за посиланням https://reestr.court.gov.ua/Review/100843594. Див. також постанови КГС ВС від 25.11.2021 у справі No 904/3550/21, від 16.12.2021 у справі No 922/4247/20.